Warum in die Heinrich-Pesch-Siedlung investieren?

Ein rechtskräftiger Bebauungsplan, ein belegter Bedarf an Wohnraum und die ersten Baufelder bereits im Bau: Ludwigshafens neues urbanes Quartier bietet einen seltenen Einstieg mit langfristiger Perspektive.

Im Ludwigshafener Westen entsteht auf rund 15 Hektar ein neues, urbanes Quartier: die Heinrich-Pesch-Siedlung. Rund 800 Wohnungen sollen hier Platz für etwa 2.000 Menschen bieten, ergänzt durch Gewerbeflächen, eine Kindertagesstätte und einen Quartiersplatz mit Begegnungshaus. Trägerin ist die Heinrich-Pesch-Siedlung GmbH & Co. KG, ein gemeinsames Projekt des Heinrich Pesch Hauses – Katholische Akademie Rhein-Neckar – und der Katholischen Gesamtkirchengemeinde Ludwigshafen. Der Bebauungsplan hat Rechtskraft erlangt, der erste Spatenstich liegt bereits hinter dem Projekt. Für Investoren heißt das: Der planungsrechtliche Vorlauf ist erledigt, die Nachfrage ist belegt, und die Siedlung wächst sichtbar.

Eine Stadt mit spürbarem Wohnungsmangel

Ludwigshafen hat zu wenig Wohnraum, und der Abstand zum Landesdurchschnitt wächst seit Jahren.

2020 kamen in Ludwigshafen im Schnitt 42,0 Quadratmeter Wohnfläche auf jeden Einwohner. Der Mittelwert der kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz lag bei 46,9 Quadratmetern. Bis 2030 beziffert die Stadt den zusätzlichen Bedarf, den Nachholbedarf eingerechnet, auf rund 7.200 Wohnungen. Auswertungen der städtischen Wohnungsgesellschaft GAG aus den Jahren 2019 bis 2021 zeigen zugleich, wonach gesucht wird: Zwei- und Dreizimmerwohnungen machen zusammen fast zwei Drittel aller Gesuche aus.

Der Wohnungsmix des ersten Bauabschnitts der Heinrich-Pesch-Siedlung ist auf diese Nachfrage zugeschnitten: 35 Prozent Zwei-Zimmer- und 30 Prozent Drei-Zimmer-Wohnungen, ergänzt um kleinere und größere Einheiten. Wer hier baut, bedient eine Lücke, die die Stadt selbst dokumentiert.

Planungssicherheit von Anfang an

Investitionen scheitern häufig am Planungsrisiko. In der Heinrich-Pesch-Siedlung ist dieses Risiko größtenteils abgeräumt.

Der Bebauungsplan Nr. 657 „Westlich Heinrich-Pesch-Haus“ der Stadt Ludwigshafen hat Rechtskraft erlangt, das Baurecht besteht seit Dezember 2020. Ein städtebaulicher Masterplan legt Erschließung, Nutzungsverteilung, Baustruktur und Höhenentwicklung verbindlich fest. Für die Baufelder gelten klare Kennwerte: eine Grundflächenzahl von 0,8, Gebäudehöhen bis maximal 20 Meter, überwiegend drei- bis viergeschossige Wohnbebauung. Auch der Stellplatzschlüssel ist investorenfreundlich geregelt – wer ein Mobilitätskonzept vorlegt, kommt mit einem Stellplatz je Wohneinheit aus. In einem bewusst autoarm geplanten Quartier ist das ein handfester Kostenvorteil.

Die Grundstücke vergibt die HPS-KG im Erbbaurecht. Investoren zahlen einen laufenden Erbbauzins statt eines hohen Kaufpreises und binden dadurch deutlich weniger Eigenkapital an den Grund selbst. Die Wohnungen bleiben im Eigentum der Investoren, müssen vermietet werden und lassen sich erstmals nach 25 Jahren als Gesamtbestand veräußern. Ein städtebaulicher Vertrag mit der Stadt Ludwigshafen, eine Charta des Zusammenlebens und ein Sozialkonzept ergänzen die Erbbaurechtsverträge und setzen für alle Beteiligten denselben verbindlichen Rahmen.

• Bebauungsplan Nr. 657 rechtskräftig seit Dezember 2020
• GRZ 0,8, Gebäudehöhe max. 20 m, überwiegend 3–4 Geschosse
• Reduzierter Stellplatzschlüssel bei nachgewiesenem Mobilitätskonzept
• Erbbaurecht statt Grundstückskauf, Weiterveräußerung en bloc nach 25 Jahren

Ein Standort mit Anschluss

Die Siedlung liegt an der Mannheimer Straße im Ludwigshafener Westen, mit direkter Anbindung an eine Straßenbahnlinie im Süden des Gebiets und an bestehende Fuß- und Radwege entlang der Mannheimer und Frankenthaler Straße. Zwei Zufahrten von der Mannheimer Straße und eine weitere von der Bayreuther Straße erschließen das Quartier für den motorisierten Verkehr, der überwiegend in zwei Parkhäusern und mehreren Tiefgaragen gebündelt wird. Das Innere der Siedlung bleibt dadurch verkehrsberuhigt.

Direkt angrenzend liegt das Heinrich-Pesch-Haus mit Tagungs-, Bildungs- und Hotelbetrieb; ein Zimmerkontingent des Hauses steht Gästen der Siedlung offen, sodass Investoren auf eigene Gästezimmer verzichten können. Südlich des Gebiets plant die Stadt Ludwigshafen eine Schule. Entlang der Mannheimer Straße entsteht zusätzlich eine Gewerbefläche für Dienstleistung und Büronutzung, ab dem dritten Obergeschoss ergänzt um Wohnungen. Läden für die Nahversorgung sind vorgesehen, großflächiger Einzelhandel ist es nicht.

Investoren, die schon dabei sind

Die Heinrich-Pesch-Siedlung ist kein Konzept mehr auf dem Papier. Zwei unterschiedliche Investorenmodelle laufen bereits parallel.

• Sahle Wohnen: Die Unternehmensgruppe mit mehr als 23.000 Wohnungen bundesweit errichtet auf dem ersten Baufeld 47 öffentlich geförderte Wohnungen, rund 3.400 Quadratmeter Wohnfläche in Größen von 49 bis 92 Quadratmetern. Erster Spatenstich: April 2026, Fertigstellung Anfang 2028. Zwei weitere Baufelder sollen 2029 bezugsfertig sein.
  
  Investitionsvolumen 13,1 Mio. € · Förderdarlehen RLP 10,7 Mio. €

• Weisenburger Projekt GmbH: Der Karlsruher Generalunternehmer hat Anfang 2026 Verträge für rund 60 Einfamilienhäuser am westlichen Rand der Siedlung unterzeichnet. Die ersten 22 Häuser werden im Teilerbbaurecht errichtet und anschließend zum Verkauf angeboten, Baubeginn noch in diesem Jahr.
  
  Segment: Wohneigentum, Teilerbbaurecht

Nachhaltigkeit als Werttreiber

Der Bebauungsplan schreibt eine durchgehende Dachbegrünung vor; Photovoltaik ist darauf ausdrücklich zulässig und wird von den Technischen Werken Ludwigshafen geplant und betrieben. Ergänzt wird das Konzept durch Fernwärme, Elektromobilität und ein Mieterstrommodell. Niederschlagswasser wird auf den Grundstücken zurückgehalten und versickert, begrünte Tiefgaragendächer und ein hoher Grünflächenanteil verbessern zusätzlich das Kleinklima im Quartier. Für Investoren bedeutet das absehbar niedrigere Betriebskosten und eine Ausstattung, die künftige energetische Anforderungen bereits heute erfüllt.

Ein Konzept, das Mieter bindet

Wohnzufriedenheit entscheidet über Fluktuation, und Fluktuation kostet Investoren Geld. Die Heinrich-Pesch-Siedlung begegnet dem mit einer sozialen Infrastruktur, die in dieser Dichte selten ist. Ein Begegnungshaus am Quartiersplatz bietet Gastronomie, einen Lebensmittel- und Reparaturladen sowie einen Concierge-Dienst. Ein professionelles Quartiersmanagement, finanziert von der HPS-KG und den beteiligten Investoren gemeinsam, übernimmt Willkommensmanagement, Nachbarschaftsarbeit und die Koordination mit Partnern wie der Caritas und der Familienbildung im Heinrich Pesch Haus.

Die soziale Durchmischung ist dabei kein Zufall, sondern vertraglich abgesichert: Rund 25 Prozent der Bewohner sollen einkommensstark sein, 45 Prozent ein mittleres Einkommen haben und 30 Prozent auf geförderten Wohnraum angewiesen sein. Dieses Verhältnis regelt die HPS-KG über ihre Verträge mit den Investoren – ein Rahmen, der die Nachbarschaft stabil hält und das Vermietungsrisiko über Konjunkturzyklen hinweg verteilt.

Häufige Fragen von Investoren