In der Heinrich-Pesch-Siedlung wechselt kein Grundstück den Eigentümer. Wer hier baut oder wohnt, erhält stattdessen ein Erbbaurecht: das Recht, den Boden für viele Jahrzehnte zu nutzen, ohne ihn zu kaufen. Dieses Modell ist keine Nebensache der Projektplanung, sondern eine der wichtigsten Stellschrauben für bezahlbaren und sozial durchmischten Wohnraum in Ludwigshafen. Der folgende Überblick erklärt, was ein Erbbaurecht ist, welche Vorteile es bringt und welche Eckpunkte für die HPS gelten.
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht trennt das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Gebäude. Die Grundstückseigentümerin – hier die Heinrich-Pesch-Siedlung GmbH & Co. KG (HPS-KG) – bleibt Eigentümerin des Bodens. Investorinnen, Investoren, Baugenossenschaften oder künftige Bewohner:innen erhalten dafür das vertraglich gesicherte Recht, auf diesem Grundstück zu bauen und zu wohnen. Im Gegenzug zahlen sie einen laufenden Erbbauzins, der sich am Wert des Grundstücks orientiert. Rechtliche Grundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG); die konkreten Bedingungen werden in einem notariellen Erbbaurechtsvertrag festgehalten.
Warum die HPS-KG ausschließlich auf Erbbaurecht setzt
Die HPS-KG orientiert sich an den Werten der katholischen Soziallehre und versteht sich als Entwicklerin mit sozialem Auftrag. Ein Verkauf der Grundstücke zum Höchstpreis würde diesem Auftrag entgegenlaufen: Boden, der einmal verkauft ist, entzieht sich langfristig der Steuerung. Über das Erbbaurecht behält die HPS-KG dagegen dauerhaft Einfluss darauf, wie die Flächen genutzt werden und welche soziale Ausrichtung das Quartier behält.
Damit verändert sich auch die Rolle der Investorinnen und Investoren. Sie bringen zwar Kapital ein, verpflichten sich aber zugleich vertraglich auf das Sozialkonzept und die Charta des Zusammenlebens der Siedlung. Aus Kapitalgebenden werden so Partnerinnen und Partner eines gemeinsamen Vorhabens.
Die Vorteile des Erbbaurechts im Überblick
Geringere Anfangsinvestition. Wer nicht erst ein Grundstück kaufen muss, kann Kapital direkt in den Bau stecken. Das senkt die Gesamtkosten eines Projekts und wirkt sich am Ende auf die Miete aus.
Schutz vor Spekulation. Weil der Boden im Eigentum der HPS-KG bleibt, kann er nicht weiterverkauft und mit Gewinn gehandelt werden. Das stabilisiert die Bodenpreise im Quartier über Jahrzehnte.
Langfristige soziale Bindung. Der Erbbaurechtsvertrag sichert die Ziele der Siedlung ab, etwa die geplante Durchmischung aus einkommensstarken, mittleren und einkommensschwachen Haushalten. Ohne diese Bindung ließen sich solche Quoten kaum über einen langen Zeitraum garantieren.
Zugang auch für die Baugenossenschaft. Auch die geplante Genossenschaft erhält ihr Baufeld im Erbbaurecht. Das senkt die Eigenkapitalhürde für ihre Mitglieder erheblich und macht genossenschaftliches Wohnen für Menschen mit mittlerem Einkommen überhaupt erst erreichbar.
Wirtschaftliche Tragfähigkeit. Erbbauzinsen orientieren sich in der HPS nicht in erster Linie an der Gewinnmaximierung. Zusammen mit der Einbindung eines wirtschaftlich handelnden Entwicklers und der VR Bank als Finanzierungspartnerin steht das Modell trotzdem auf solidem wirtschaftlichem Fundament.
Die Eckpunkte für die HPS
- Ausschließliche Vergabe im Erbbaurecht: Für sämtliche Baufelder der Siedlung gilt dasselbe Prinzip. Ein klassischer Grundstücksverkauf ist nicht vorgesehen.
- Vertragliche Grundlage: Ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Ludwigshafen und der HPS-KG regelt neben dem Erbbaurecht auch Gestaltungsvorgaben, Gemeinschaftseinrichtungen und das Quartiersmanagement.
- Bindung an das Sozialkonzept: Investorinnen und Investoren verpflichten sich mit der Vergabe des Erbbaurechts auf die Charta des Zusammenlebens und die im Sozialkonzept festgelegte soziale Durchmischung.
- Veräußerungsbeschränkung: Die Wohnungen bleiben im Eigentum der Investorinnen und Investoren, ein Verkauf en bloc ist laut den städtebaulichen Vorgaben frühestens nach 25 Jahren möglich. So bleibt die Siedlung über die Bauphase hinaus stabil.
- Gilt auch für die Genossenschaft: Rund 46 Wohnungen auf einem eigenen Baufeld entstehen ebenfalls auf einem Grundstück im Erbbaurecht, das die Genossenschaft eigenständig plant, finanziert und bewirtschaftet.
- Rahmendaten der Siedlung: Seit Dezember 2020 besteht Baurecht, der Baubeginn war im April 2026. Geplant sind rund 800 Wohnungen für etwa 2.000 Menschen im Ludwigshafener Westen.
Was das für zukünftige Bewohnerinnen und Bewohner bedeutet
Für Mieterinnen und Mieter bleibt das Erbbaurecht meist unsichtbar, seine Wirkung zeigt sich aber in der Miethöhe. Weil Investorinnen und Investoren keinen Grundstückspreis finanzieren müssen, fällt dieser Kostenblock bei der Kalkulation von Kostenmiete und Fördermiete weg. In der Genossenschaft kommt der Effekt besonders deutlich zum Tragen: Die eingesparte Kapitalbindung senkt die nötige Eigenkapitalquote der Mitglieder und macht diese Wohnform für mehr Menschen zugänglich.
FAQ
Ja. Das Grundstückseigentum verbleibt dauerhaft bei der HPS-KG. Investorinnen, Investoren und die Genossenschaft erwerben ausschließlich das Recht, den Boden zu nutzen und zu bebauen.
Ja, indirekt. Da kein Grundstückskauf finanziert werden muss, sinken die Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Das schafft Spielraum für dauerhaft moderate Mieten.
Ja. Wie in der übrigen Siedlung erhält auch die Genossenschaft ihr Baufeld im Erbbaurecht und nicht durch Grundstückskauf.
Die Wohnungen verbleiben im Eigentum der Investorinnen und Investoren. Ein Verkauf en bloc ist frühestens nach 25 Jahren möglich, ein Verkauf des Grundstücks selbst ist nicht vorgesehen.
